許換屋多利空多少迷惑 細望可知房市奧秘 (修正稿)

  許多利空多少迷惑 細望可知房市奧秘 (修正稿)
  
  
  近幾年,國際油價和糧價屢立異高,流資雄師壓境,人平易近幣對米元不停貶值,對內不停升值,股價房價年夜漲,物價不停下大立薇閣跌。說白瞭便是“錢水泛濫”,“錢狗滿街”。為相識決這一年夜問題,隻能象三峽年夜壩那樣合龍關水,隻能象城裡人那樣關門養狗。股市已是熊市,已在關水,圈狗,2007年10月天價6124點到2008年3月27日低見3357點,半年跌45.2%。房市的問題與股市是一樣的,以是難以獨善其身。對投資者而言,房牛市可以掙錢,房熊市可以抄年夜底,都是好機遇。要贏就要當“智錢”和“狡黠”(房牛市裡踏空的傻空和房熊市裡深套的傻多都要除外),自力思索,愛算細帳,胸中有數,嘗鼎一,先知預言家,趁勢而為,牛勇熊怯,銅價買金,愛吃魚頭,讓出魚尾,歸避風險,搏取年夜利。
  
  1.算2008年的下跌空間有多年夜,知房價必跌。2008年房價假如逆勢下跌的話,由於其餘投資渠道可以在一年裡小風險地實賺10%,以是隻有讓投資投契者堅信:固然在房市裡風險曾經年夜瞭,但可以實賺較多(20%以上),才會再次依序排列隊伍燒錢,簇擁進市。20%加上地盤增值稅、所得稅、契稅、評價費、中介傭金等稅費、折舊(年夜牛市初中段才不斟酌)、非自有的資金的利錢等本錢15%,即是房價必需下跌35%,能力包管你實賺到20%。2007年150萬 * 1.35 = 2008年漲到202萬。202萬 – 150萬 = 一年裡需漲52萬。投資投契者不是自住,出租分歧算,回根到底要賣給待購首套住房者。一年後什麼樣的待購首套住房者來接辦呢?第一,年夜傻多。他不在乎52萬使他一傢人又白勞動瞭10年。他置信房市永漲不跌,吃瞭唐僧肉而永生不老,不買還要再漲52萬,會使他傢再一次白勞動10年。第二,存錢多。202萬 * 0.5 = 具備首付101萬的實力。這是富人才具備的。第三,賺得多。202萬 * 0.5 = 需按揭101萬,即具備每月還款1萬元的實力。這也是富人才具備的。他們不是買傢是賣傢啊!想轉跌為漲全市需求8萬人。買傢窩在哪個街外頭?如許的“傻年夜駝”,到2009年你打著燈籠走遍陌頭能找到幾頭?年夜大都待購首套住房者沒有接辦才能就象年夜大都人沒有才能爬上珠穆朗瑪峰頭。高屋建瓴的房價隻有走下峰頭能力嫁給老空頭。人心有餘是小蛇要吞年夜象頭,事變不克不及做得太甚頭,由於天主坐望在雲端頭。這年初假如房價另有來頭,就讓它再翻個跟頭,150 * 2 = 300萬是整數欠好意思拿你零頭。於是就有瞭望頭,米袋子菜籃子隨著奔前頭,一些公司被通膨搞得栽跟頭,不少供房者被減薪水或掉業搞得皺眉頭,銀行忙著收房被搞得漂帳一年夜馱。漲到150萬的軟著陸隻是碰破頭,漲到369萬的硬著陸人平易近城市享樂頭。順水行船,不入失頭。碰到臺風,就要歸頭。象爬樹那樣是不是總會爬到頭?正府怕經濟低下頭,曾經不讓年夜傢去裡投,正在股市“殺雞頭三閱”,你小猴頭還不知已被套住頭?股價奇高到6124點便是近期的頭,成果失頭暴漲到3357點(半年跌45.2%)發明許多人沒有穿褲頭,假如不是6124而是12000來做頭?爬得越高摔得越暈頭,在笑的是那些老狡黠,許多人懊悔當瞭死多頭!
  
  2.算2008年的房價是不是“最初一棒”,知房價必跌。餐與加入“伐鼓傳花”這個遊戲,在門內拿開花的有100人,想買又買得起202萬元門票的人隻有5人時,就有95人拿著最初一棒。2008年頭,你張三以150萬買新居 * 1.35 = 2009年頭你張三擬以202萬賣給李四。扣所需支出後你實賺20%不多的。202萬 * 1.35 = 2010年頭李四擬以273萬賣給王二。到2010年頭,房價在年夜頂部或在連跌三五年之中,王二接辦後還能加價35%到369萬往賣出的可能性隻有5%。李四在買前想:王二脫手的可能性隻有5%,他接辦的可能性就隻有5%,我李四拿著“最初一棒”的可能性就有95%。你張三在買前也應當想:李四拿著“最初一棒”的可能性有95%,肯接辦的可能性隻有5%,那你張三在2008年買的屋子拿著“最初一棒”的可能性便是95%。
  
  3.算2008年要下跌需求幾多“解放軍”,知房價必跌。某市2008年房價假如繼承下跌的話,幾個月裡進市的“解放軍”要有8萬人。由於幾個月的調控和利空頻傳形成5萬套新居和二手房在待售,加上早先將有1萬套新居封頂,假如年夜漲會掛出贏利盤2萬套。你炒過股的話,就不難懂得瞭。一個股在9.01元的賣盤上掛瞭5萬股,在9.02元的賣盤上掛瞭1萬股。在9.03元的賣盤上掛瞭2萬股。但是,今朝房市的調控緊,資金缺,風險年夜,利空滿天飛,發急氛圍彌漫,廣深跌勢顯著,年夜傢都明確逆勢者亡,趁勢者生和熊市不言底的原理,套牢的想割肉,保本的要進去,贏利的要落袋為安,見跌就殺,見漲看成歸光返照也要殺,每一次反彈都是脫手良機。明擺著有8萬套等在哪裡,誰有旋轉乾坤的本領,讓8萬個搖動不定的人在短時光裡改變標的目的一路下手買房?9.01元的幾萬賣盤老掛著不怎麼動,就闡明年夜勢不妙,9元、8.99元的殺跌盤就搶先恐後地掛進去瞭,跌勢就越發顯著,賣者就更要殺跌瞭,買者就更要張望瞭。縱然真有8萬個不怕套的投資型的“解放軍”來瞭,終極仍是要暴露“遊擊隊”的原來臉孔,打贏瞭要走,打輸瞭也要走,終極仍是要有8萬個買得起150萬 * 1.35 = 202萬一套房的自住者來解放這些“解放軍”。但是,你的周邊有幾個買得起202萬一套房的待購首套住房者呢?負責年夜而買力小,賣意濃而買意淡,賣者人多而買者人少,10個等瞭100天的賣者十分困難碰到一個想買的,一會兒就圍已往,光是那步地就會把人嚇得不敢再問價瞭,加上跌勢有慣性,以是轉跌為升是很不不難的,有升也很難連續。
  
  4.算市盈率(歸今年數),知房價必跌,今朝存銀行五年期利錢一年5.87萬元 = 17年可發出投資(市價盈利率17倍)。2008年3月,股市的有的績優股的市盈率20倍,外貌是20年歸本,但存在炒短線和炒波段的機遇,可能2年就歸本。2008年買房,近三年,房價上漲的概率很年夜,要賺取房價下跌的差價是沒指看瞭,隻能賺房錢。100萬的屋子年房錢3萬。拆遷時另有40%的價值,60萬 / 35年 = 每年折舊1.7萬,傢具傢電折舊、中介費和其餘所需支出0.3萬,房錢現實收益1萬元。100萬的屋子 / 房錢現實收益1萬元 = 100年可歸本(市盈率100倍)。很顯著,買房比存在銀行裡是虧損的,比炒股的風險更年夜。以後房價再漲一倍的話是市盈率200倍。
  
  5.算買房投資收益率,知房價必跌。一些債券型基金和銀行理財富品年收益在10%以上(2007年聚攏打新股15%)。100萬的屋子的房錢現實收益1萬元,隻有1%的歸報。假如歸報要想到達10%,則年房錢就要升高到12萬,即每月1萬元。12萬/ 傢庭支出的0.5用於買房 = 租戶傢庭年支出24萬。人年支出12萬就要申報個稅,傢年支出24萬的富人年夜多有多套房,指看比你更富的人來租用你的房?在樣樣都漲隻有薪水不漲時,非富人連維持每年3萬的房錢都氣喘噓噓瞭,加上正府年夜蓋廉租房和房市不漲使許多被套住的投資房入進租房市場,房租最基礎就漲不動。此後3年,房價要麼在山頂尖,要麼鄙人跌。房價上漲時,房租不跌反漲是不成能的。房租漲不動是房市的“不治之癥”,它象一根很粗的鋼絲繩牢牢地拉住瞭房價的後腿。為瞭最少的歸報,成果隻能是房價上漲一半到50萬元。1萬的房錢現實收益 / 50萬元 = 也隻能維持2%的超低的不幸的投資收益率。
  
  6.算通膨對房租房價的影響度,知房價必跌.假如房價繼承下跌,通膨就會繼承,效果是,有的實業贏利削減,望到炒房有年夜利,就抽資甚至關廠往炒房,有的企業可能會開張或半開張,不少人會掉業,求租的人少瞭。薪水不漲卻樣樣漲,租房人的消費才能降落瞭,你提租價我就合租,屋子空得更多瞭,租房市場就越發求小於供。這幾年房價漲得良多,租價卻漲得很少是明擺著的事實。未來,假如通貨膨脹率更高,假如房價由100萬再漲到200萬,銀行利錢就會升到10%以上瞭(1993年前後的通膨中,利錢加保值貼補最高曾年夜於20%),房租現實收益仍是1萬 / 200萬 = 房租收益率降落為0.5%。房租收益率隻是錢存銀行的20分之1。買房吃20倍的年夜虧,房價必跌。屋子的保值增值效能具備階段性的特色。到瞭通膨中前期,因為房價股價已被炒高,買力不濟,利率也調高瞭,熊市就會不期而至。熊市裡房價和房地產股是“燙手的山芋”。一位噴鼻港人說,1996年買屋子花瞭200多萬,按揭瞭10年,2006年關於還清瞭,跑往中介一問,80萬!
  
  7.算近期價值,知房價必跌. 30年來,哪種商品隻漲不跌?在1990年買一部摩托車,其時用瞭3年的薪水,此刻2個月可以買一輛。1994年代均勻薪水300多元,裝德律風初裝費追漲到5000元,是此刻的100倍。歸頭望,那錢花得真是冤啊。牛市裡價值剖析很有效,比的是望誰握得住。熊市裡比的是望誰跑得快,論價值講巴菲特式的恆久投資就舍不得賣,許多老股平易近便是如許套死的。在牛市裡一個股票從5元漲到20元買進,最卓識到30元,熊市裡歸到5元,5年後新一輪牛市裡見到20元金盆洗手,白白支付瞭5年的機遇本錢。什麼是價值?真實價值不單是由物資組成的,也是由精力組成的。2007年夏的股市,中國舟舶炒高到300元一股。3個月後比它差不良多的中國石油2007年11月上市首日最低價48.62元,2008年3月石油價年夜漲見到110米元,中國石油低見17元,另有一年夜堆人在殺跌。房市年夜牛市裡每平米2萬元感覺還要漲,一窩蜂跟風買入。年夜熊市裡每平米1萬元咋望咋心虛,許多人跟風殺跌。牛市高估時轂擊肩摩,熊市低估時門可羅雀,市場便是如許殘暴有情的。
  
  8.算恆久投資價值,知房價必跌。房價股價就象太陽,有日出必有日落。房價股價就象海水,有潮起必有潮落。炒房炒股就象打鬥,打進來不發出拳頭,你就被敵手打垮瞭。有人說,我不怕跌,我放20年做恆久投資。20年裡,要歷經多屆引導,要收回幾多新文件?誰敢包管此後20年裡中國不會產生金融危機或經濟闌珊,不會產生年夜的房熊市?中國曾經入進老齡化社會,二三十年後,一對獨生子女有幾套房,會空出許多屋子,可能連租進來都難題,別說再貶值瞭。有人瞎扯還要漲20年。房價漲幅26%的話,炒傢一年隻賺11%。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年漲1倍。3年後100萬元的二手房漲到200萬元。6年後漲到400萬元。9年後漲到800萬元。12年後漲到1600萬元。15年後3200萬元。18年後6400萬元。21年後就要拆遷的爛房值得1.28億元嗎?
  
  9.算運用價值,知房價必跌。2008年買房,最初5年的按揭越交越氣憤,20年的按揭還清之日你會懊悔的。屋子的運用價值會跟著時光的推移而降落。往了解一下狀況20年前即1988年蓋的老屋子吧。你是潛伏買房者的話,租房時對如許的老態龍鐘的破舊房,連斜眼都懶得瞄一下。想賣房時,銀行嫌舊怕被套牢,不願對買者辦按揭。20年以上房齡的屋子運用起來已有諸多中正文化DC未便瞭,好比電梯常常壞要爬梯18層,德律風線總是暗斷,電線老化洩電,連水龍頭裡的水都帶電,上水管道漏得像井噴,卻由於幾百人在扯皮,修不瞭,物業公司也氣走瞭。精心是跟著保溫隔暖墻體運用、新資料的新陳代謝、智能化以及人們審雅觀念的轉變,此刻的屋子顯得外觀破舊,構造後進,效能不全,必將會被裁減出局。並且跟著手藝的疾速成長,星光大樓屋子的性命周期將越來越短。就象飛躍2電腦用瞭一段時光後就不值錢,就沒人要瞭一樣。有錢的換房住新居往瞭,住戶年夜多是貧民、白叟和租戶瞭。越住越沒品位,越住越沒體面。 經由20年的大批建房,加上多子多富的那一代人不少不在瞭,人口年夜減,屋子大批空置。那時鳳凰會另有什麼工具可以或許支持昂揚的房價呢?地盤運用權有70年,可是到30年以上時,正府一望是危房,外觀影響市容,加受騙官的瞄上屋子上面的地盤值錢,就要推倒重修更高的樓房瞭。30歲 + 30年 = 60歲時你還要再費錢買一次房,以是你別認為你一輩子都是有房族,別認為你房奴的日子小於20年。你傢90平方 / 15層 = 你的地盤隻有6平米。你那6平米的拆遷價值是很少的,說不定反而要你交出清算渣滓費呢。就京城閱河堤象你望不上家傳的山溝破屋一樣,你別認為可以把破舊房當法寶傳給子孫昆裔。
  
  10.算房價支出比,知房價必跌。國際房價支出比為3到6(年)。6 / 支出的0.5用於買房 = 在東方國傢一傢人幹12年就可買到有地盤權並已裝修的新居。H市新居均勻價10000元* 90平米 / H市均勻傢庭支出6萬= 2007年末H市的房價支出比為15(年)。15 / 支出的0.5用於買房 = 在H市一傢人幹30年隻能買到隻有70年地盤運用權且沒有裝修的毛坯房。2007年495萬應屆結業生中,100萬無奈待業。有幾個老板違心聘任50歲以上的員工?一對伉儷年夜學結業22歲後事業,到50歲均勻可事業28年。如果房價再漲1倍,房價支出比為30。22歲 + 60年 = 全市均勻全傢為瞭屋子需事業到86歲。荒誕乖張!以後房價再漲一倍的話,倒霉於講三個代理,倒霉於講共富,倒霉於媾和諧社會。今朝不少一二線都會的房價支出比在15以上。3年前,米國一參謀公司依據房價支出比,就國際房價購置力做瞭個查詢拜訪,了解一下狀況哪些都會的房價讓住民“最難以蒙受”。成果倫敦(6.9)、紐約(7.9)、首爾(7.7),澳洲悉尼以8.5壓倒一切。並由此被斷言“澳洲存活著界上最年夜的地產危機”。
  
  11.算住房疾苦指數,知房價必跌.商品房的均勻售價(平方米)÷人均月支出=住房疾苦指數。
  2007年我國某市住房疾苦指數=10000元/平米÷3333元=3
  2007年新加坡住房疾苦指數=3022加元/平米÷3900加元=0.77
  2005年紐約住房疾苦指數=2045$/平米÷3134$=0.65
  比力的成果闡明,以後中國年夜都會的房價精心高。投資和投契者炒高樓價,平凡老庶民看樓興嘆。從住房、教育、醫療三座年夜山綜合地望疾苦指數,假如房價再漲一倍的話,一線都會的富人賣失3套房可在某個東方國傢買4套房。豈非年夜傢都不懂如許的原理:屯子綜合疾苦指數比城裡高,有點本領的,有點文憑的,有點錢的都要入城,成果處處是“老幼村”、“貧民村”。假如房價再漲一倍的話,就倒霉於吸引留學生歸來為國效率。假如房價再漲一倍的話,就加年夜瞭內陸同一的本錢。總之,房價再下跌對國傢來說是得失相當的。
  
  12.算商傢標價與消費者估價的誤差率,知房價必跌。消費者心中有桿稱。人們在常日消費中對商傢標價已造成瞭一種大抵的寬容度,從還價和評論就能了解,誤差率凌駕1.3就難以被消費者接收:“這就值100元,賣150太貴瞭。”“好吧,賣給你140元”。“140元?老公你買貴瞭,這撐死就值100元,以130元買還差不多,你讓人傢賺太多瞭”。130 / 100 = 誤差率為1.3倍。2007年一套新居150萬元 / 50萬元估價 = 誤差率3倍。再漲一倍到300萬便是6倍。問題很年夜啊:有300萬元付出才能的人年夜多是習性於“吃他人”的年夜精英,還會在已是6倍時的2009年再被你小炒傢“吃得虧死瞭”?全市需求的肯接收6倍誤差率的“傻年夜款”不是幾個而是8萬個,哪裡往找如許多既是“被人賣瞭還幫人數錢”又能“賺得流油”的傻精英?開發商蓋房的踴躍性與誤差率成反比,誤差率越高越好賺,心境好,屋子就多蓋。消費者買房的踴躍性與誤差率成正比,誤差率越高越虧損,生理蒙受力就小。由於二手房的重要購置人是支出不高的自住性購房者,錢來之不易,對誤差率會瑣屑較量。誤差率6是奇高,向來處於“天主”位置的消費者就有被忽悠的感覺,就不克不及寬容,就不予接收。老庶民在房市可能上圈套一時,不會上圈套一世。上圈套久瞭就會寒眼傍觀,捂緊錢包不願買。
  
  13.算匯率,知房價必跌.假如十幾年前日元先貶值後升值的一幕重現,咱們可以這麼做:2009年人平易近幣的貶值到達1比6時以48萬元人平易近幣買進8萬米元,到2012年人平易近幣對米元升值到1比8時,換成人平易近幣64萬元。到時二線都會2008年蓋的二手房8000每平,即是用48萬元人平易近幣買進80平的二手房。假如2007年買這套新居,12000每平*80平 = 需破費96萬元。96萬 – 五年10萬的房租 – 46萬 = 勤儉40萬。這個思緒闡明,在人平易近幣不停貶值的此刻買房是很虧損的。
  
  14.算其餘投資方式的收益,知房價必跌.條條途徑通財廟,抉擇比盡力更主要,為何一條絕路末路走到老?可以先租房,守業勝利後再買房。聽王石的沒錯,晚幾年買房廉價良多。此後5年裡,房市要上就始終上,要下就始終下,以是盈利空間不年夜。有的市場上上下下,1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年裡累計的機遇2.5倍。賺頭較年夜的其餘投資渠道不少。資金具備逐利性,哪有較年夜的機遇就投到哪裡。當房價下跌空間不年夜時,許多人會轉向更賺錢的處所。張三做各類投資25年。每年均勻20%的收益,100萬 * 1.2 * 1.2 * 1.2……都會園地(1.2的25次方) = 到60歲是9540萬的豪富豪。
  
  15.算年夜傢荷包子裡有幾多錢,知房價必跌。多軍是唯物主義者,由於多軍最愛講:“房價是由需要決議的,而剛需是很年夜的”。長谷雷諾瓦實在,經濟基本(有用購房才能)決議意識形態(購房需要),“荷包”決議“腦殼”。荷包子屬於物資,具備剛性,沒有“硬通幣”的人有買房的設法主意,他的需要隻是一種設法主意。不敢往望房,需要必然是軟性的。也便是說,房價不是由需要決議的,是由需要(思惟)背地的荷包子(物資)決議的。在荷包子眼前,需要一點都顯示不出剛性來。已往3年,手裡有錢的在買房,手裡錢不敷的乞貸和按揭在買房,年夜傢都想方設法地搞錢買房。該買的曾經買瞭,剩下的險些都是買不起房的沒錢的人瞭。成交量比力不會說謊人。∧狀的成交量線闡明黑三角說謊術不靈瞭;民眾需要透支,財力不濟,荷包子被掏過和荷包子較癟的人,要興起來至多需求5年;曾經沒有幾多人的荷包子裡有150萬往買新居瞭,以是就上漲瞭。
  
  16.算工薪族多久能買起房,知房價必跌。房價5年下跌100萬,5年裡誰傢薪水增添瞭100萬?房價下跌中,一工薪族2003年買房缺10萬,2005買房缺20萬,2007年買房缺70萬。勞動年數越長越買不起房,再漲10年,就還要白幹10年。惡勞者、貪污者、投契者日增就不希奇瞭,社會怎麼協調、成長和不亂?以是,炒房這一社會惡瘤被切除是早晚的事。這個年夜趨向,隻要望列國就了解瞭。2008年3月兩會講演說:“依法查處閑置囤積地盤、房源和炒地炒房行為”。這告知人們,炒樓是犯罪的,正府要衝擊。炒食糧是犯法,炒房是犯罪,都是危及平易近生,危及正權啊。
  
  17.算中等傢庭是否買得起房,知房價必跌.由於高級支出傢庭有N套房,低等支出傢庭已買不起房.以是商品房的漲跌隻要望以後中等支出傢庭是否買得起就了解瞭。假如以後本地的费用中等支出傢庭買不起,那麼屋子誰來買?以是房價必跌。王石在中心2套說:房價漲到心有餘悸,漲到年支出6到20萬的中產階級都買不起,不調劑就會象japan(日本)泡沫決裂那樣遭到責罰。
  
  18.算年夜通脹年夜加薪年夜漲房價情形下的購置力,知房價必跌。好比王二2007年定瞭三年後的買房規劃,已積貯30萬元 緯城天廈+ 傢庭年支出的一半每年有6萬可用於還按揭 * 3年 + 三年其餘支出10萬 = 60萬為首付購置100萬的屋子。如果象有的多軍恐嚇人的那樣年夜通脹,年夜加薪,年夜漲房價,那麼王二地點的企業質料、路況、用房、招待、人工等本錢會年夜增,獲利降落,沒開張已是萬幸,年夜漲薪水就沒戲瞭。成果,60萬 + 每年薪水增添2萬 * 3年 – 每年被高物價咬走4萬 * 3年 = 王二首付款才能降落為54萬。房價繼承年夜漲,100萬 * 2 = 三年後漲到200萬一套。200萬 * 0.5 = 首付需100萬。王二首付款缺瞭46萬。啃四老46萬的話,終極要拿50萬到病院往還給白叟。借獲得46萬,終極要拿60萬還給人傢。月光族啊,怎樣還呢? 200萬 * 0.5 = 按揭100萬,每月還貸1萬 * 12個月 = 每年還貸12萬,而年還貸才能已降落為4萬。無路可走啊。成果是,有兔子過年,沒有兔子也過年。買不起就邊租邊等。熊市裡,望現金為王,仍是每月上漲的屋子張狂。三年裡,望誰能耗過誰。袖手當觀眾的人增多瞭,供年夜於求更嚴峻瞭,房價必跌。
  
  19.算6小我私家供一套房的難題度,知房價必跌。(購婚房東力的)80後的怙恃這代人今朝在五六十歲。年夜多情形是:青年時遇上文明年夜反動和上山下鄉,教育程度廣泛不高,成傢碰到計生,中年碰到下崗再待業,退休金隻夠本身一樣平常破費。二線都會,1985年薪水廣泛每月在60元上下,1990年在300元上下,1997年在1200元上下。平生紅腦殼,窮反動,幾無灰色支出,堆集的財產不多。在敷衍孩子唸書這第一座年夜山後來已所剩無幾。為瞭一套屋子,掏幹瞭2傢4老全部積貯。子女被20年的高額的月供壓得喘不外氣來。4老所堆集的錢外貌有幾十萬元,但那是敷衍望病和養老的錢,說不定到時辰還不敷花呢。4個傢長為第二座年夜山(房)取出敷衍第三座年夜山(醫療)的錢。他們最初都要病一次,你拿什麼還給他們治病? 你拿什麼給他們送終? 有的人可能是以而斷供賣房。假如是農傢子女就更拮据瞭。
  
  20.算“低價房奴”的難題度,知房價必跌。此刻買房,斷瞭守業路,不克不及絕孝還要牽連幾位白叟一路享樂,每月要還貸,擔憂生病和掉業,還能感觸感染到暖和嗎?“低價房奴”終極了局是兩手空空。張年夜伯年夜學結業後傾平生之財力為自住往購房,30歲 + 30年 = 60歲時破房要拆遷瞭,另住的獨子是房奴,老弱有病的二位白叟既拿不出首付,也貸不到款,借獲得款也還不起。隻拿到不多的拆遷費補足養老錢和做房租。他錯信瞭“此刻不買,再漲就永遙買不起瞭”的大話,成果永遙虧損,終極兩手空空,活得真窩爛!
  
  21.算剛需傢庭購房的首付才能,知房價必跌。剛需是指有餬口需要和生理需要,再貴也不得不買,並有付出才能的需要。這隻有二種情形:第一種,以前拿得出首付,此刻也拿得出。好比成婚購房,此刻的城裡人年夜多早婚,2008年男28歲的話,在一套150萬元時首付75萬拿得出,闡明2年前26歲在一套50萬元時首付20萬也拿得出,26歲已是再貴也不得不買瞭,拖到明天才來花3倍的委屈錢的人很少。第二種,以前拿不出首付,但近3年天上忽然失上去一個暴發戶。原來不到20萬的大戶,3年後就成瞭拿得出首付75萬的中戶。既然就象天上失上去一樣,就不成能多瞭。2008年3月股市已年夜跌45.2%龍鄉八代,本金投進20萬炒到75萬以上的約莫隻有10%瞭,如許的成就闡明他們是望頂逃頂的妙手,而房市已見頂是顯著的;如許的成就闡明他們不會以為又到底部的股市不如在頂部的房市好賺;此中不克不及等的再貴也不得不買房的剛需能有幾人?老腐朽已買房瞭,新腐朽不成能一會兒冒出良多。實在,房市裡沒有真實剛需,買不起時可以先租房,不消睡在街上啊。實在房價下跌每天在大批地覆滅剛需。以前拿得出首付的,此刻險些都不敷瞭,剛需已釀成瞭無可何如之需。在2005每套50萬的時真工獨道辰就不得不買,但錢缺瞭30萬,到此刻150萬缺瞭100萬元,再漲的話會缺120萬元。120萬的按揭每月需還貸1.2萬,有幾多人每月能還1.2萬卻還在租房?
  
  22. 算銀行按揭充分率,知房價必跌。中心實踐壓縮正策,炒傢基礎上在銀行這一源頭上被卡住瞭:銀行休止轉按揭、加按揭和嚴控放貸規模,對第2套房的按揭成數降為市場價的4成(評價額收緊為市場價的7成,在此基本上按揭6成),現實首付6成。買150萬的新居,本來首付需求60萬,此刻需求90萬。對薪水支出嚴酷審核時發明,張三傢年支出10萬,扣除第1套已按揭60萬,第2套隻能再貸40萬,首付需求110萬,還貸利錢率也進步瞭。換房者需先賣後買才不算第2套房。許多炒傢的炒路就如許被堵死瞭。於是房市虛偽的求年夜於供暴露瞭供年夜於求的真臉孔。
  
  23.算供求變化的加快度,知房價必跌. 由於好賺,開發商的供應,以2005年3萬套、2006年5萬套、2007年8萬套……的加快度動工。放巨量要滯後到2009年。由於不漲就沒人追買,開發商每月每批都調高房價,造成“永漲不跌”的假象,使得許多人砸鍋賣鐵,透支將來,急不成耐地追高買進。可是,終端消費群體的消費才能決議賣方的終極命運。買屋子無非便是兩個目標:第一種目標是自住;第二種目標是投資賺錢。投資的方式是先買下屋子,等房價漲瞭後賣給自住的人。可見都是設立在自住這個基本之上。當自住的人險些都買不起屋子瞭或買得起也嫌貴不願買瞭的時辰,房價下跌的基本就沒有悦嵩豐瞭。“待購首套住房者”每年可支配的傢庭結餘僅5萬元,總房價以每年30萬元、50萬元、80萬元、120萬元……的加快度下跌。招致“待購首套住房者”以每年30萬人、50萬人、80萬人、120萬人……的加快度被擯棄。房價漲到100萬後,年夜大都“待購首套住房者”的剛性需要已無奈四季香頌轉化為有用需要。供年夜於求的“<趨向”就造成瞭。幾十萬套新居和二手的出租房空置房就象年夜賓館越開越多且不停降價,年夜傢都不願來住或住不起時,就把本身玩完瞭。就象菜市有10擔白菜供給量,隻有6擔的需要,供過於求,4擔白菜爛失是必然的。中國在90年月初有許多爛尾樓,這個汗青事實誰敢否定?
  
  24.算人口削減數,知房價必跌。剛需重要來自成婚族。1978年以前是多子多富的年月,1978年誕生的到2008年30歲,這些剛需已基礎開釋終了。開端實泰郡春天踐獨生的1979年誕生的到2008年是29歲。剛需正好年夜降,你我接到的成婚請貼上,客人年夜多是獨生孩。2007年,中國小學進學總數為1500萬人,比岑嶺期的1994年的2503萬人削減瞭1003萬。社會成長瞭,文明水平進步瞭,就晚育,就不想多生,人口就不停削減。這種成長趨向,望不講規劃生養的發財國傢就清晰瞭。昔時japan(日本)房價在面臨這一人口構造轉變時,走出瞭一波上漲行情,中國不成能轉變這一紀律。
  
  25.算買房人數,知房價必跌.牛市裡,一收盤幾千人在依序排列隊伍。此刻,售樓處寒寒清清。既然以為房價還要漲,那麼多軍中的炒傢就趕快再帶頭依序排列隊伍買啊。一個都會本來一天賣出200套,此刻一蠢才賣出20套,扣除虛偽成交量(象股市的自買自賣的對倒盤),分明隻有剛需在買。怎麼炒傢都不買瞭啊?你多軍不買就算瞭,幹嗎急著忽悠他人往買呢?人氣沒瞭後,純邦國宅孫子(待賣者)急天主(消費者)不急啊。年夜都會的新樓盤有60%不是為沒有屋子住的人生孩子的。那依序排列隊伍的人裡有60%不是為瞭自住的。開發商忽悠不動炒傢瞭,炒傢忽悠不動消費者瞭。終極被忽悠的是本身。
  
  26.算精力氣力有多年夜,知房價必跌。房價有上下二個標的目的,你為何隻望到會年夜漲的一壁,卻望不到會年夜跌的一壁?是你過錯的觀念形成的,是你隻望到供求關系的主要澄湖園(翠湖樓),卻望不到決議需要的更主要的“物資第一”(荷包子決議需要)和“精力第二”(市場素來不缺資金,缺的是決心信念)。樓市成瞭投契市。隻要是投契市,费用的漲跌實在便是一個生理遊戲。決心信念在,费用就會繼承漲,投契者就會簇擁進市;決心信念缺掉,投契者當然瘋狂套現,费用天然崩跌。“精力是原槍彈”,威力無比。“人言可畏”,“眾口爍金”。下跌時,80%的人生理預期望漲。人的貪婪的天性加跟風的習慣就浮現瞭。望多理由有100條,生理預期對房價發生瞭神奇的推進作用。跟著房價超出非富人購置力越來越遙,跟著調控力度的加大力度,跟著虧錢的概率越來越年夜。人的“瑣屑較量”的天性和恐高的習慣就浮現瞭。這時,80%的人生理預期望跌。望空理由有101條,貶價傳言滿天飛,生理預期對房價會發生不堪一擊的極年夜的破損作用,會將“房價”從西嶽“一條道”推上去。上山雖擁堵卻安全無恙。下山擁堵“房價”就要完蛋瞭。擠上山需求望漲的生理預期和買門票的100萬元。擁下山隻需求望跌的生理預期加鳴喊聲。
  
  27.算需要有幾種,知房價必跌.求過於供的說法是房市的假話。第一種需要是投契和投資需要,曾經由於有利可圖和高風險而急劇萎縮。第二種需要是進級需要,一套換一套“你好!”,總量不變。第三種需要是發急性購置需要,今朝不見瞭。第四種需要是剛性的。有用剛性需要已很小。剛需年夜不是永遙漲價的理由。罐頭被倒入海裡的老故事闡明“香格里拉春曉樓絕對多餘”也是供年夜於求。食品比屋子的剛需更年夜,求過於供會餓死人。求過於供就會年夜幹快上,此刻種年夜米和賣快餐的敢說永遙賺錢嗎?敢說永遙不愁賣嗎?其時食品求過於供時也說地盤怎樣缺,此刻許多良田荒著。剛性需要是向來存在的,近3年縮小幾十倍,顯著是瘋狂的炒作。剛需來自都會化(精心是結業生)。可是,動輒百萬元,入城的“待購首套住房者”該買已買瞭,沒買的已基礎上買不起瞭。屋子買不起時可以租啊,不會凍死人。
  
  28.算地盤量,知房價必跌.由於此刻1000萬人口的都會是由500萬成長而來的,以是,500萬人的市再來500萬人,地盤也不缺。地盤不會像石油那樣耗費一噸少一噸,地盤上的屋子不單是“可再生”的(拆瞭建,建瞭拆),並且可以“多子多富”(民生LIFE6層以下的舊房占大都,拆失蓋24層的,一會兒便是4倍的地盤)。圈地成風,處處在“曬地皮”。郊野的地一看無際。japan(日本)和噴鼻港的人均地盤少10倍以上,不是照樣有房價和地價年夜跌的時辰。
  
  29.算拍地费用,知房價必跌.商品房的第一本錢是地盤本錢。房價年夜漲的重要因素是招拍掛賣處所式使地盤不停下跌,“面粉高於面包”。樓面價1萬元,100平米的屋子僅地價就100萬元。面包不漲價就虧。開發商一降價,總房價就以30萬元、50萬元、80萬元、120萬元……的加快度沖向死年夜頂。地盤真的能不停下跌嗎?天主要讓不聽話的人殞命,就讓他們瘋狂地疾速地跑,跑得越快死得越快。假如每套房的地價隻有10萬元,那麼房價真的會再漲20年而不跌。假如每套房的地價30萬元,那麼房價真的會再漲10年而不跌。假如每套房的地價100萬元,那麼房價漲不外2年就上漲。假如每套房的地價200萬元,那麼房價還能漲嗎?300萬元、400萬元…..呢?
  
  30.算積存空置量,知房價必跌.蓋房最好賺,於是18路軍都來搞房地產,越蓋越多。經濟合用房、廉租房也在年夜幹快上。單元自建房、小我私家自建房、小產權房等都在八仙過海,各顯神通。到2006年10月尾,中國空置房面積多達1.25億平方米,占壓資金到達2500億元,居中國各行業不良資產之首。到2007年末,房地產開發商囤地約10億平方米,這些地盤量足夠開發商入行4年的開發。中國沒有哪個行業有這般年夜的積存產物。下子夜讓你開車轉遍全城,能見到500人露宿陌頭嗎?闡明99.99的人都住在屋子裡,闡明屋子不缺。某市,2008年規劃設置裝備擺設保障性住房2萬套(有的退租)。2007年末待售的3萬套,2008年新增待售的2萬套。近2個月日成交30套 * 365天 = 2008年可售出1.1萬套。加上積年的出祖房空置房18萬套,共25萬套。人口有入有出,共非自住房幾十萬套房?供年夜於求必跌。
 亞洲總勵大廈 
  31.算新居待賣率,知房價必跌。賣出量可說謊人,存貨量不說謊人。走在街上,去二邊望,處處是年夜工地,雨後春筍,新樓林立。房牛市裡,買方積極,收盤第三天,售樓處說賣光瞭,600套待賣 / 天天成交200套 = 待賣率為3倍。牛市高位,碰到調控,持幣張望,有價無市,20000套待賣 / 天天成交20套 = 待賣率為1000倍。消費者租房住,等幾個月可能節儉幾萬幾十萬呢。先提價為強,後提價遭殃。開發商等不起,不賣過不瞭日子啊。匆匆銷價就一個比一個低。但是,錦上添花買漲,雪上加霜殺跌,永遙是市場的本性。“買漲不買跌”,越提價越沒人買,造成惡性輪迴,一起走低。天主公正哪,老爺和孫子輪流當。
  
  32. 算二手房賣出率,知房價必跌.房牛市裡,買方積極,賣方惜售,天天賣出200套 / 當天掛牌量4000套 = 20分之1的賣出率。牛市高位,碰到調控,空方持幣張望,賣方賣意急迫,天天賣出20套 / 當天掛牌量20000套 = 1000分之1的賣出率。有價無市之時,便是行將漲潮之時。房市久盤必跌,隨後就搶跑道出逃,兵敗如山倒。
  
  33.算石油供給量,知房價早晚必跌.石油需要每年飛速增多,而寰球石油產量已處在顛峰,近3年日均產量都無奈增年夜,需要與供應已呈現不成逆轉的“<趨向”,石油價除瞭下跌,曾經別無抉擇。1970年月第一次石油危機的時辰,寰球的石油產量方才削減瞭不到8%,油價就翻瞭兩番。當咱們見到150美元一桶文化生活綠第時,汽油可能定量規劃供應,會招致通貨膨脹、物價下跌和經濟增長速率減緩。運營本錢過上將招致不少企業開張和掉業人數增多。承包地盤以傢庭為單元,以是機器化無從談起。18億畝耕地原來就人手不敷。買不到油和油價奇高,已招致用生物燃料來替換。國際糧價隨油價一起走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需求量極年夜,必需有人往擴種。中國13億,食糧依賴入口做不到,有錢也沒處所買往,米國有糧寧喂car 也不賣給你。這些情形城市匆匆使農夫工部門歸流屯子。最初的成果是為瞭車有食糧吃,更為瞭人有食糧吃,需求增添對農補貼,發動更多的勞能源入進農業。不國慶大廈成能嗎? 50年前的精簡下放和40年前的上山下鄉,便是一種把都會勞能源趕到農業往的無法的抉擇。因為有勞動強度年夜、薪水低、物價下跌使積貯不不難、買不起房、租房承擔重、不如在中小都會幹合算等問題。年夜都會的企業招工難的平易近工荒闡明,歸流的苗頭已透出來遠境馳名瞭,年夜都會都會化速率減慢,中小都會加速。平易近工和剛結業的學生年夜部門有力買房,剛性需要很年夜隻是多軍夸姣的黃粱好夢,今朝已多餘的年夜都會住房將會多餘,再多餘。
  
  34.算中介傢數,知房價必跌.牛市裡,中介比食雜店多。此刻,中介門可羅雀,你經由時註意望一下人頭就明確瞭。一傢年夜中介開張就關店幾百上千間店。二手房有許多不是自住的,屋子曾經異化成投契套利的東西瞭。既然屋子被當做投契品來玩,那咱們就要依照投契的規定來玩,投契的最主要的規定是低吸高拋,追漲殺跌。
  
  35.算銀行房地產存款充分率,知房價必跌。房地產泡泡重要是由銀行資金吹起來的。房地產存款的存量有近五萬億,銀行體系面對房價上漲的風險已很年夜。在次貸風浪的提示下,中心實踐壓縮正策,2008年3月公佈自2006年以來第15次上調貸款預備金率,年夜型銀行的貸款預備金率已到達15.5%。負利率使年夜大都人不單不肯在銀行存錢,還從銀行不停取錢進去投資。銀行可貸規模小瞭,資金求過於供,不得不合錯誤房地產削減瞭資金供應。許多中斗室企的資金鏈是以繃得很緊,泡泡吹不起來瞭,就象洪流庫碰到天旱和開閘放水,舟位歸落瞭。
  
  36.算開發商的欠債率,知房價必跌.許多地產公司的欠債率在70%以上,以致白手套白狼,很不難發生資金鏈斷裂的危機。2008年,在貸幣壓縮和房熊市將到來的配景下, 高欠債率、低現金流閃開發商芒刺在背,由於沉淀在房地上的錢,風險正在博愛旭城加年夜。開發商存款1.2億,等一光陰利錢就虧1000萬 / 12 = 每月虧83萬。“順水行船,逆水行舟”。房價隻要幾個月不漲或盤整,自住者就不買,炒傢就提前賣。有價無市拖得越久,資金壓力也就越年夜。銀行要來討錢瞭,2年沒開發Zf就要來收地瞭,修建公司要求開發商按入度付出工程款,鋼材、水泥等原資料企業要求帶現金提貨,買者不願買期房。現金流的歸收穫瞭年夜問題。隻有低欠債、高現金流的安全狀況能力度過熊市。萬科最精靈,表示得最為迫切。就象農夫在臺風到來前要將地裡成熟的水稻搶發出傢一樣,開發商搶先恐後地提價賣房,兌現收益,落袋為安。不賣跳樓價,就要人跳樓。
  
  37.算房地產股股價,知房價必跌.房地產股是房市的晴雨表。山雨欲來風滿樓。因為米國房價上漲激發寰球次貸危機和中國部門都會房價上漲,股票投資者擔憂開發商停業,大都房地產上市企業的股價曾經較2007年的高點上漲50%擺佈。2007年11月1日萬科最低價40.78元,2008年3月13日最高價20.37元。萬通團體董事局 馮侖說,我小我私家預感在將來3-5年裡,房地產6萬傢公司,將來梗概應當有3000-5000傢公司可以活上來,剩下的城市轉“餵,你是女人”來到周某陳怡,週陳毅玲妃以為是打開的門。型或許退出這個行業。三年後當市場就剩下30%的問題時,大都企業將被迫賣兒賣女。這是一個很是殘暴的實際。
  
  38.算開發商還能撐幾多天,知房價必跌。2008年3月,開發商中的理論傢潘石屹公然說:“總體來說,2008年,中國房地產公司所面對的金融周遭的狀況長短常很是難題的。將來100天將是良多房地產公司產生巨變的100天。”我望,將來100天將是良多房地產公司不得不提價的100天。然後再100天還不行的話,有的就半開張瞭。拿想上市的公司來說,開發商的如意算盤是先欠債囤地,以此為資源到股市IPO融資;融得的錢或還債,或再用來買地囤地。但是,一邊是微觀調控,銀根壓縮,銀行存款難。一邊是間接融資難:寰球的股市都在年夜跌,難以上市,並且2008年3月證監會刊行部公然表現,對召募資金用於囤積地盤、房源,或用於購置開發用地等目標的IPO規劃,將不予核準。無奈融得資金,開發商望似完善的資金鏈在正府的不支撐下瞬息幻滅瞭,資金有餘就會年夜拋物業,還不行就半開張瞭。
  
  39.算需求交幾多稅,知房價必跌。前幾年,調控中加稅再加稅,二手房生意業務需10%的稅和費,使二手房流轉快不起來,無利於一手房的發賣,買新居的步隊越排越長。此刻輪到空軍偷笑瞭,稅重使二手房和一手房的發賣都難題瞭,房市流轉不動瞭,賣方的資金鏈就要繃斷瞭。暢通流暢環節中的稅,在牛市裡你可以讓孫子來付,熊市裡輪到你當孫子來付瞭。屋子賣不動後,開發商沒錢買地或有錢也不敢低價買地瞭,處處都在流拍,2008年上半年ZF拍地支出可能隻有2007年同期的10分之一。少瞭這非同小可的一年夜塊支出,處所財正難題啊。此後日子怎麼過?公仆的吃喝拉撒怎麼來?當官的有句口頭禪:措施總比難題多。可能與國際接軌,完成“賣地吃少量的新居”向“收物業稅吃大批的老房”的改變,即“以地生財”為“以房生財”所代替。每套屋子都有一本產權證,在電腦上清清晰楚的。奉行起來跟收水電費一樣輕便易行。好比你地點區域每平米交稅資格為2元,你傢3人有500平米的屋子,每人免稅面積為50平米,你本身象交水電費一樣到銀行往交350平米*2 = 700元的稅。為什麼要乖乖地往交,不交就記黑帳,衡宇不克不及生意業務,銀行卡解凍,不給存款。這稅開首少,財務難題瞭就越來越多。你的屋子多瞭便是忘我貢獻。保有環節的物業稅在未產生生意時無奈轉嫁給下傢,養不起,炒不起,分歧算,許多人不得不賣出年夜部門。10萬套房同時搶過陽關道要賣出,就象京城年夜堵車一樣,房價不跌才怪呢。
  
  40.算米元流進幾多,知房價必跌.中國今朝經濟的表象與japan(日本)"掉往的10年"之前狀態有許多類似:米國年夜印鈔逼人平易近幣貶值、流資使股市和樓價的瘋漲,通脹日重而難治。我國為瞭治通脹之病,把持貨泉刊行量、壓縮銀根和加息的藥不得不平,米國卻在雪上加霜:年夜幅減息,年夜印米元,逼人平易近幣對米元貶值,從而將更多的米元趕入我國。米元必須兌換成,转过身,看着他们对鲁汉,幸福的笑容一面。人平易近幣能力暢通流暢,於是我國不得不合錯誤應地加印人平易近幣,難以壓縮銀根,以是活動性泛濫不已。人傢減息而我國加息的話,會招致更多的米元流進。並且,米元升值匆匆使油價創下110米元/桶的新高。米國還制訂瞭新的生物動力正策, 讓car 與人爭吃玉米,帶來糧價年夜漲。這些對咱們通脹都是推波助瀾啊。於是通脹率不停回升,物價下跌面在擴展。在如許一個經濟狀態好轉卻入退兩難、苦黑心方之際, ZF不成能讓樓市也來個推波助瀾。假如不加息或小加息,就會通膨回升。通膨回升會招致企業本錢增添,盈利削減,薪水難漲,民眾購房才能降落,房價會跌。假如年夜加息,也是企業本錢增添,盈利削減,薪水難漲,民眾還貸才能降落,房價也會跌。以是樓市曾經脫水,將要缺血,必跌無疑。
  
  41.算物價漲瞭幾多,知房價必跌.2008年 2月份,住民消費费用總程度同比下跌8.7%。此中,都會下跌8.5%,屯子下跌9.2%;此中,食物费用下跌23.3%。通貨膨脹便是“錢水泛濫”,“錢狗滿街”,便是什物增添不多而錢增添良多。某個都會的什物在2年裡凈增長不多。2006年和2007年景交屋子10萬套 * 均勻每套比2005年漲價40萬 = 資金多出400億。牽牛要牽牛鼻子,打蛇要打七寸,要先管好房價這個漲價的“帶頭年夜哥”。你管不住年夜哥,就別想管住年夜傢,年夜傢就漲價不停,社會就無奈不亂。終極,年夜官為瞭山河,中小官為瞭交椅,不得不逼迫“帶頭年夜哥”帶頭提價。正府真正擔憂的是,適度暴跌後的暴漲。假如房價真的可以或許始終維持下跌,正府沒什麼需求擔憂的,就不會始終在調控瞭。一個步驟一個步驟地調控上來,質變到量變,調久必跌。
  
  42.算正府的風險度,知調控後房價必跌.金融安全和社會不亂的問題是名列前茅的年夜問題,是年夜棋盤上的“年夜車”。房市隻是“小卒”。年夜都會房價已漲5倍,泡沫已年夜,成果:一是ZF趕早自動地碰破它,房價中跌。二是氣球氣球忽然破瞭,房價年夜跌。再漲上來的話,便是用紅包歡送外資成功年夜退卻,就會被索羅斯們逃頂。japan(日本)和西北亞前車有鑒,後患無限。要麼ZF“現代生活自動地由本身”把“小卒”(房市)拾掇瞭,要麼物極必反,“被動地讓他人”(外資或“天老爺”)來拾掇你的“年夜車”以是ZF“丟卒保車”是“人在江湖,身不禁己”啊。ZF終極不會金石為開,坐以待斃。有病不治,拖成年夜病就要死人。不軟然玲妃。著陸,就會硬著陸。不要有空想,真到瞭要挾國傢金融安全、社會不亂的時辰,真到瞭要挾“交椅和帽子” 的時辰,虧死一批炒房的人不算什麼年夜事,前幾年股市年夜跌5年有誰真死瞭?你望誰步履過激瞭?
  
  43.算國傢的喪失,知房價必跌. 一榮九損,業態掉衡,得失相當,效果嚴峻!隻望到房租貴,卻望不到利錢更貴,望不到房奴的最年夜喪失莫過於投資機遇和成才機遇的喪失,更望不到國傢的最年夜喪失莫過於人才的喪失。2006和2007年裡炒房的老太太賺的錢比不少搞科研的高知的支出多。中產階級和年夜學生年夜多成瞭平生隻幹成買房一件事的房奴,房價的下跌最間接褫奪的便是人們的再成長才能,怎麼往振興中華?房價年夜漲後,各行各業用房本錢增添瞭,員工買房租房的壓力增年夜瞭就要求漲薪水。不漲就留不住人才。一傢歡喜百傢愁,對生孩子力將是很年夜的損壞,這個稅收要少良多的。正治帳更欠好說瞭,長此以去的話,效果是“後進就要挨打”,效果是難以國傢同一,效果是社會難以不亂。
  
  44.算微觀經濟難題度,知房價必跌。2008年頭溫ZL在一個公然場所說:2008中國經濟將很難題。話音剛落,一場50年稀有特年夜雪災襲擊瞭我國南邊泛博地域。來自美國的次債危機的影響不停伸張,美元連續升值,流進中國的外資何時何量可能流出中國令人不安,寰球包栝年夜陸的股市跌跌不休,國際金融市場風險增年夜。國際市場糧價不停下跌,石油已創下每桶110美元的新高。通膨加劇,物價指數節節攀高,到2008年仲春份已達8.7%,創下十一年來的新高。高企的房價和宏大的還款的壓力使得住民不得不縮減其餘消費開銷,形成內需有餘,形成對外貿的依存度更高。但是,2008年仲春份出口商業順差從一月份的18%,急劇降到6%。一些內向型廠傢出口訂單削減,生孩子原資料漲價,人工本錢年夜幅增添,擠壓瞭廠傢的贏利空間,珠江三角洲和山東的一批企業停業開張或被迫外遷內遷。有的企業開張半開張形成掉業人數增多,有的企業運營難題就難以進步薪水待遇而形成平易近工荒,這二者都表白平易近工潮的退燒。就象闖下年夜禍的孩子會被打屁股一樣,為緩解這麼多的微觀經濟難題,奇高房價的上漲是須要的犧牲。
  
  45.算中心2套唱空次數,知房價必跌。說你跌你就跌,不跌也跌!2008年頭,中心電視臺不停曝光樓市,說樓市在跌,即便樓市沒有跌,這麼一宣揚,那些想買房的必然張望,那些炒房的必然不敢接辦!股平易近都記得主持人“告訴我們你在電影中的角色它。”,前一段股市年夜跌前, 中心2套《經濟半小時》播出對楊百萬的訪談,不聽勸的都吃年夜虧瞭,別怪ZF沒提示啊。中心2套在2007年12月24日晚10點《經濟半小時》播出對王石的訪談,聽上去就象代理ZF在措辭。王石是老D員,D紀要求在正治上與中心堅持高度的一致,以是聽上去就象D員在表忠心。王石說:不調劑就會象japan(日本)泡沫決裂那樣遭到責罰。萬科提價的因素是房市歸回感性的拐點曾經到來,是對換控的歸應。勸成長商要望到,此次調控跟以去紛歧樣。勸年夜傢3、4年當前再買屋子才合算,那時的房價會較低,東西的品質會進步。
  
  46.算關門養狗後另有幾多遊資,知房價必跌.。遊資泛濫和嚴峻的通貨膨漲會招致經濟亂局。遊資泛濫和嚴峻的通貨膨漲說到底是錢太多,多瞭就象惡狗處處(到商品市場和金融市場)傷人,就象長江洪水處處(到商品市場和金融市場)泛濫。管理遊資泛濫和通貨膨漲的最好措施是合龍關水山水大廈,關門養狗。股市和房市年夜跌就造成合龍關水,關門養狗。股市已在合龍關水,關門養狗,2007年10月天價6124點到2008年3月低見3357點。就象100隻“狗”(遊資,包栝境外的)有70隻被套住,隻有3隻在“為客人站崗”,還用擔憂惡狗處處傷人嗎?就象三峽年夜壩合龍後把7分的長江水留在上遊,隻有3分水鄙人遊“為人平易近辦事”,還用擔憂洪水處處泛濫嗎?幾十萬億的資金被關在房市股市裡無奈動蕩,還用擔憂遊資泛濫和通貨膨漲嗎?
  
  47.算流資在房市合新大廈的削減量,知房價必跌。寰球無數以百萬億美元的投契性流資,年夜陸無數以十萬億元的投契性流資。近幾年在年夜陸的流資不少,主疆場在股市和房市。今朝樓價被高估瞭。流資具備很強的逐利性。與樓價比擬較有被低估的凹地的話,流資就會流到新的處所。海內有凹地,好比噴鼻港股市、農產物期貨,另有A股有不少已年夜跌40%以上的藍籌股和房地產股。並且,房市有價無市,幾百萬的都會2007年一天成交200套,此刻一蠢才成交30套,生意業務期需求一個月,年夜資金入房市出不來。不象入股市,賣出隻要一分鐘,入得往,出得來。以是流資炒樓的決心信念已削弱,在房市的存量削減瞭。炒房的竅門在於要追隨年夜資金入出。年夜資金初入進時不要太怯懦太麻痺,年夜資金繼承流進時不要太緊張太神經兮兮的,在年夜資金不敢入進時不要太貪太復古。
  
  48.算哪個市場可為主地容納流資,知房價必跌.國際遊資大批湧進,活動性其實太泛濫瞭。炒什麼就什麼漲。前幾年國際遊資基礎被房市和股市吸住瞭,以是開首沒有表示在物價上。跟著房市漲到天價,沒瞭投契空間,沒瞭成交量,在房市的活動資金就逐漸退卻瞭。為瞭管理通貨膨脹,不克不及讓國際遊資猛進進。對已入進的國際遊資要為我所用,讓狗為我站崗:大批國有股可以借機減持;解決銀行壞帳;國企上市變現;激活中小企業。年夜退卻會對我國經濟發生損壞作用,以是必需有某些處所來吸納流資。房市是不行瞭。咱們的期貨市場蛻化為賭場瞭,風險特年夜,人傢的期貨市場更規范,資金不肯意入場。那麼就隻剩下股市瞭。國傢隻有讓股市來充任蓄池塘瞭。股市下跌可贏利,年夜跌無機會再次抄底,總比不死不活地始終在地面做平行航行或小幅上漲的房市更有盈利的機遇。仍是2008年頭成副委員漲說得直白:國傢但願股市連續小幅下跌。他敢說國傢但願房市連續小幅下跌嗎?
  
  49.算短線資金散失量,知房價必跌。房市回根到底便是資金市。中國人窮瞭幾千年,深謀遠慮,賭性強,遙遙沒有設立起恆久投資的理念。來房市的資金不少是本錢很高的賺錢希冀值很高的短線投契資金,此中有的是中小企業的流資在賭一把。不意風雲漸變,錢閥重開戰。一邊是通膨使中小企業本錢增添,有的已墮入困境;一邊是跟著金融壓縮,得到存款告貸越來越難,利率精心是月息3%的印子錢利率不勝重負,許多資金為瞭濟急企業而被迫撤出房市,一些資金為瞭應急印子錢還款而被迫撤出房市。已往房市可以或許會萃那麼多沖動型的不計本錢的短線資金,是由於有很年夜的賺錢效應和媒體的清靜聲,是由於發明幹什麼都不如炒房,不是來逐步地賺大錢而是來快快地搶錢。跟著賺錢效應的消散和上漲風險的加年夜,資金流出量已弘遠於流進量,資金掉血不停加劇。在房市上漲初期,許多短線資金心存僥幸而硬撐著,鄙人跌一段時光後望到那些屋子不具有中長線盈利才能,恐驚感油然而生,決心信念一搖動,就會破門而出,溜之大吉。
  
  50.算銀行的風險,知調控後房價必跌.房價跌一半銀行也沒有年夜風險,以是那種“為瞭保銀行,正府不敢調控”的概念是過錯的,該調控時仍是會調控。2007年高點買的一套房市價100萬,評價70萬 * 0.7 = 銀行隻貸給49萬。房產價值由100萬元降到50萬元,你也不會休止還按揭的。由於不斷止,有反敗為勝的機遇,下一輪房牛市是150萬;假如你斷供,首付51萬汲水漂瞭,屋子被拍賣後你分文沒獲得。此後你就要空手起傢。10年後從頭買房時,銀行不睬你,隻能一次性付款150萬。人傢銀行不比你傻,早就合計過瞭,不必擔憂上漲激發特年夜的收房風險。
  
  51.算大都人的買進價位,知房價必跌.在房牛市底部每平米3000元時沒有投資理念不知可買。在初升段4000元時半睡半醒,沒有實時買。在房牛市中段7000元時認為泡沫曾經站前希爾頓泛起,心存恐驚,不敢追買。房市急風驟雨式地去上走到10000元,親友摯友都在買,不停傳來賺錢的好動靜,如夢方醒,開端預備錢瞭。在房牛市尾段,開發商每月降價, 行情一浪高過一浪, 禁不住威逼,在12000元時買入瞭。不久,在歡呼聲一片中見到最高點15000元。房熊市初段,歸到12000元無量橫盤,有價無市。認為假跌,沒有安排停損點而死握著。房價連續下滑到10000元,猶豫–他總是不假辭色的女人分開腿跨坐在另一個男人,他們的動作很不耐煩,甚至衣服褪不定,沒有殺跌割肉的勇氣。房市上漲不止,低點不停被跌破,才發明巴菲特握緊股票幾十年的方式在咱們投契市裡行欠亨,才張皇地殺進去。
  
  52.算房市暢通流暢速率,知房價必跌。房市活動性差最致命。100萬元的股票要賣出時,用德律風委托隻需1分鐘,款就到帳瞭。一套房你可能1年還賣不進來。生意業務期需求1個多月,買者給你2萬元定金,第29天他發明房價已上漲瞭3萬,由於年夜跌後還要陰跌三五年,他寧虧2萬也不會接下還要跌幾十萬元的“高位失上去的飛刀”。房市沒有疾速的出局機遇,一旦關門打狗,就象“上行的電梯”的鐵門,“喀嚓”一聲打開後誰也無奈出逃。面臨這一了局,許多人在高位就會發急,就會搶先恐後地殺低搶跑道賣出,從而激發年夜跌,推進年夜跌。
  
  53.算房市著落速率,知房價必跌。在股市裡,小散戶量小,一分鐘就賣光瞭,跑得快是上風。莊傢往炒一隻小型股票,領有幾萬萬股。賣出需求年夜於10天的時光。於是,利用短炒伎倆,常常洗盤,常常走小熊,有時上,有時下,使小散戶搞不清標的目的,入出頻仍,大都小散戶沒有年夜盈利,賣出的欲看不猛烈。到高位後,莊傢先持續幾天年夜幅拉高,然後又幾天在高位上下寬幅震蕩,造成巨量後混水摸魚地賣出。95%的股市莊傢都可以如許子跑失。開跌後,有上下小幅震蕩的短炒機遇,隻要你肯殺價就會有人來接辦,加上有10%跌停板的緩沖,以是股票年夜跌時會跌得慢一些。2007年末之前的房市漲就始終漲,不歸頭,不洗盤,不走小熊,以是年夜多是豐盛盈利盤。一旦年夜勢欠好,年夜利空襲來,炒傢賣跌不賣漲,不少豐盛盈利盤有猛烈的落袋為安的欲看,而買傢買漲不買跌,於是掛牌賣出量增到20000套 / 天天成交減為20套 = 1000倍的待賣率。自行車上坡時要有年夜的氣力,下坡時氣力小也會下滑。房市上漲時成交量小也會上漲。上漲時,沒有炒短者接辦的緩沖,沒有10%跌停板的緩沖,著落的速率會比股市還要快,一旦走熊便是年夜熊,包栝許多開發商和年夜戶會跑不失,會套在高位。1998年噴鼻港的“一夜赤貧”說的便是如許的情形。
  
  54.算房貸杠桿的風險度,知房價必跌.房貸縮小吃圓夢大廈虧,是“杠桿毒藥”。炒傢購置300萬的屋子,本身隻有100萬,按揭200萬。房價跌瞭一半,價值降落為150萬,死定瞭。持續上漲後就會有力還按揭,3個月未交按揭款,銀行就來收房。拍得150萬,本身的100萬不見瞭,成為“負翁”欠銀行50萬,沒有死灰復然的機遇。房價漲時,縮小盈利而笑不攏嘴。房價跌時,縮小吃虧而哭幹眼淚。由於效果嚴峻,到時會搶先恐後地賣,“房牛市”的年夜堤就如許潰於蟻穴。
  
  55.算房市漲跌有幾個階段,知房價必跌。房市漲跌一個周期有8個階段:第1階段是初露矛頭,快步緩漲,跟者不多。第2階段是如日中天,買者日多,處處蓋樓。第3階段下跌加快,迭立異高,依序排列隊伍擁堵。第4階段是高位盤桓,有價無市,地價上漲。第5階段是先知提價,拐點到來,開端中跌。第6階段是後覺跟入,發急賣出,房價年夜跌。第7階段是鈍刀割肉,陰跌後盤,盤後陰跌。第8階段已是幾年後瞭,橫盤築底,平明之暗,下跌前夕。今朝各地的房市,依序排列隊伍擁堵的第3階段已過,許多處所處於有價無市的第4階段,廣深處於房價年夜跌的第6階段。年夜炒傢賣量年夜,在有價無市的第4階段和開端中跌的第5階段才出貨就出不瞭手,要打提前量。在依序排列隊伍擁堵的第3階段,年夜炒傢會發揚作風,把出貨的良機送給你而把套牢的疾苦留給本身嗎?智慧的小炒傢會在開端中跌的第5階段殺跌出局,在此階段還不出貨的事後就會懊悔瞭。
  
  56.算房價著落的勢能,知房價必跌。學物理學得知:漲得越高,著落的勢能就越年夜。假如隻下跌10萬元,那麼房市著落的勢能小,不會跌。假如下跌50萬元,那麼房市有著落的勢能,但隻會中跌。假如下跌100萬元,那這時,節目已經接近尾聲了,William Moore的耐心已經結束了。他突然意識到自己麼房市著落的勢能年夜,會年夜跌。假如再下跌共200萬元,那麼房市著落的勢能特年夜,會年夜暴漲。正府不肯望到年夜暴漲,就會提行進行調控,調久必跌。樓市盤子太年夜瞭,介入的人太多瞭,沒有真正說瞭算的年夜莊傢,一旦上漲,就象一塊被推到高坡上的年夜石頭,勢能太年夜瞭,滾上去時誰也反對不瞭。漲時超漲,跌時超跌。2009年後,屋子釀成瞭任人殺跌的“負資產”。“樹倒猢猻散,墻倒世人推”。熊市不言底,陰跌再陰跌,不反彈。每套房每月跌2萬元。上漲的第一年,跌往24萬,外加資金本錢喪失10萬,共喪失34萬。上漲的第二年,又跌往34萬,上漲的第三年……“識時務者為豪傑”。“英雄不吃面前虧”,面臨銀行要收房,幾人能頂得住?20萬“劫持?”套出租房和空置房想賣出,非富人有力承接,炒傢就把本身套住瞭。
  
  57.算房熊市的理論跌幅,知房價必跌.艾略特海浪理論蠻靈驗的。2001至2005年的股熊市,2245點見年夜頂,,ZF救市5年,跌到998點才救成。有人估量跌0.5,有人估量跌0.618,以是現實折衷跌0.56。年夜炒傢能掐會算,不會在2008年才出貨,要打提前量.2008年才出貨的鳴後知後覺,2009年出貨的鳴殺跌出局,2010年還不出貨的鳴深度套牢或坐電梯歸到地下室。
  
  58.算上漲時的费用,知房價必跌. KFS和炒傢由幾萬萬人構成,不成能“鐵板一塊”,必然有一部門頂不住資金壓力而不得不提價。潘多拉的盒子一旦關上,誰也擋不住。象賣彩電一樣的费用戰就開端瞭。縱然有95%的人信念堅定,100年也不賣,但房市的訂價權老是把握在少數人手裡,隻要有5%的搖動分子要“落袋為安”或割肉,就足以把房價殺低40%。空頭們發明:早買一個月就多虧3萬,買一個套一個,越跌越沒人買。炒傢發明:晚賣一個月就少賺3萬,越跌越有人要賣。於是發急聲一片,金風抽豐掃落葉,兵敗如山倒,跌跌不休,直至三五年後物極必反。樓市行將上演“成功年夜流亡”。打草驚蛇就搖動,有人先過陽關道,發揚作風你讓路,年夜跌開端能清閒?
  
  59.算房熊市底部在哪裡,知房價必跌.。老股平易近年夜多了解神奇數字重要有0.382、0.5、0.618:極點谷泰學府廣場到熊底至多降落38.2%,即0.382。真的跌到高價位,周遭的狀況和藹氛都曾經產生瞭180度的年夜轉變。抄底的人抄在瞭地板上,卻沒想到另有地下室;抄在地下室的,沒想到上面另有地窯;抄到瞭地窯的,沒想到上面另有地獄。地獄又分18層。提價10%時,會有80個抄底的人入來。房價降到20%時,就有良多人的首付白交瞭,即是全額存款,這時入來抄底的人隻有40人。降到30%,這時入來抄底的人隻有20人。降到40%時,年夜傢全都停住瞭,抄底的人不見瞭。買一個套一個,買2個虧一雙,滿街都是套牢虧錢人。聽到的都是壞動靜,年夜傢都恐驚瞭,會去下望跌。
  
  60.算japan(日本)房跌幅度,知房價必跌.1989年,泡沫經濟的最岑嶺,東京帝國廣場上面一平方英裡地盤的费用,竟然比整個加利福尼亞的地盤價值還高。把東京的地皮所有的賣失就可以買下美國。1991年,宏大的地產泡沫自東京開端決裂,迅速伸張至japan(日本)全境。地盤和衡宇最基礎賣不進來,陸續竣工的樓房沒有住戶,空屋處處都是。房地產费用狂跌60%擺佈,到此刻都爬不起來。。japan(日本)天下的均勻地價持續14年呈上漲趨向。與1991年比擬,室第地價曾經上漲瞭46%,貿易用地上漲瞭約70%。有人在泡沫經濟前夜,用5億日元買瞭一套屋子,成果到1990年中期,隻值1億日元。
  
  61.算噴鼻港房跌幅度,知房價必跌.1997年,噴鼻港房價炒到瞭10萬一平米。1998年開端持續上漲6年,上漲65%擺佈。2003年非典,跌到均價33000。其時,人們的常用詞是“一夜赤貧”、“一貧如洗” 和“百萬負翁”。以前,噴鼻港人也是以為人多地少,屋子不成能上漲。此刻,他們經過的事況過瞭1998年的房地產瓦解,親眼望到身邊的人由於炒屋子而傾傢蕩產,以是寧願往租屋子,不肯意冒險。
  
  62.算正府救市的有用性,知房價必跌.房市剛入進熊市,某些人就拿迅速成長的經濟作為牛市沒有收場的理由,說正府不許年夜漲年夜跌,一定幹預,說曾經跌得有投資價值瞭。主觀紀律不以人的意志為轉移,經濟運轉周期是一個無奈轉變的經濟紀律,在熊市的初期想靠幾個利好把市場救起來那是不成能的。熊市趨向一旦造成,市場需求漫長的時光和疾苦的經過歷程,不趁勢而為,還用牛市的觀念和操縱方式來炒房會虧損的。絕管可以采取一系列的救市辦法,可是這些辦法隻能減緩調劑的速率,卻不克不及阻攔調劑的程序。就象吃止疼片一樣,興許可以使你暫時減緩痛苦悲傷,可是對你的病卻沒有任何的作用,甚至在必定水平上會使的病患減輕。年夜傢在房牛市裡都望到瞭,正策救市是在賣“空調機”。房熊市裡正策救市同樣會被充耳不聞,在遷移轉變點才會面效。不信的人掀開2001年以來的股指K線圖望一下吧:2001年開端走熊後有低落印花稅、國有股減持被暫停、按市值配售新股、社保基金進市、OFII進市、國九條等正策出臺救市,直到2005年股指跌到998點才失頭下跌。
  
  63. 算傻子有幾種,知房價必跌.有五種傻子。一是低價賣身的房奴。二是有賺不跑隻是坐瞭一歸電梯的死多頭。三是接瞭最初一棒成瞭“被套牢的房主”的假空頭。四是初跌就買而虧損立現的假狡黠。五是不睬會ZF的調控而死賴在溫水鍋裡的田雞。要人棄我取,人取我予。不要有從眾生理。真諦紛歧定站在大都人一邊。世人皆望好,則行情未必繼承好。不要理會專傢望好和撫慰的話,行情總在一片望好聲和歡呼聲中收場。
  
  64.算輸盈的概率,知房價必跌. 一個趨向造成後就很難轉變。房價下跌的年夜趨向產生時,開弓沒有歸頭箭,會漲得很高。上漲的年夜趨向產生時,落箭不會半空愣住, 會跌到地板。因地制宜當狡黠,能力在變化莫測的房市裡永遙餬口生涯。狡黠便是在房市下跌波段初期當多頭,在下跌波段末期和上漲波段初中期當空頭康之庭大廈。炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒,跌的概率高就跑。作為一個成熟的投契者,會在梗概率事務上參與。以今朝的形勢綜合判定,投契者不會等閒參與樓市的,由於要繼承暴跌的概率已不年夜,贏利的概率已不年夜,贏利空間已不年夜,來交膏火和接棒站崗的概率很年夜。2006年跌的概率為10%,2007年30%,到2008年還在炒房的話,是在跌的概率為70%的情形上來豪賭升的概率為30%的賭場傻蛋。
  
  65.算木桶最短的阿誰桶板有多長,知房價跌幾多.一個木桶能裝幾多水是由最短的阿誰桶板決議的,此中一個桶板隻有一半長,水就流失一半瞭。一小我私家的壽命的是非是由最差的阿誰器官決議的,有一個器官得盡癥,人就完蛋瞭。以是房價要跌,重要的理由中有一種成立就足夠瞭。這便是風險。假如了解這個原理,還在望多,如許的多頭便是傻多。
  
  標題問題也但是:65種算法,盤算成果都是房價必跌。樓市有風險,進市需謹嚴!決議計劃細清算計帳,責任應自擔!
  

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